中梁控股黄春雷:我们不贴碧桂园标签

尽管很多因素影响,近期部分内房企都取消或调整了2019年中期业绩会的安排,但登陆资本市场刚满一个月的中梁控股还是选择了举行上市后的首场中期业绩会。

8月23日一早,董事长兼执行董事杨剑就率领一班管理层现身答记者问,包括首席执行官兼执行董事黄春雷、副总裁游思嘉、高级副总裁兼执行董事徐亮琼、资本关系总经理杨德业。

或许是初登资本市场,千亿房企中梁的业绩会现场并没有太多媒体,而除了简短开场致辞,整场记者会中杨剑都没有再就业绩介绍和记者提问给予回应。现场更多则交给了CEO黄春雷,以及辗转过多家上市房企的副总裁游思嘉。

中期报告显示,截至2019年6月底,中梁控股合约销售额为636.73亿元,较去年同期增加约26.8%。按此前公布的2019年1300亿的销售目标,上半年完成比例约50%。

据黄春雷现场介绍,截至目前,中梁的可售货值约3400亿元,其中2019年有1900亿元可售。

期内,中梁控股完成总收益为205.56亿元,较去年同期增加约111.2%;实现毛利50.34亿元,而公司拥有人应占核心净利润为12.32亿元,同比增加约88.4%。

作为上市后的第一次发布业绩,中梁还宣布,中期股息每股15.3港仙(相当于人民币13.8分),占公司拥有人应占净利润的40%。

对此,游思嘉在回应投资者时表示,“以后会尽量保持这个派息比例。”

融资:成本会稳步下降

从2015年突破百亿到2018年实现千亿,高速扩张的背后,中梁的高杠杆也一直是市场隐忧。

不过,成功登陆资本市场后,中梁除了IPO时的32亿港币集资额外,还未有进一步的公开融资信息。

对此,游思嘉表示,发债是上市房企必须要做的,而中梁早在今年年初已经有境外发债的额度,此外,将来中梁也会考虑一些境外的银行融资,但是应该在明年左右。

中期报告显示,截至2019年6月底,中梁的有息贷款总额为288亿元,较去年底微增6%,其中短期负债占总融资接近一半左右,同时加权平均债务成本仍高达10%。

游思嘉回应观点地产新媒体时透露,中梁的表外负债也仅有80亿元,因此表内表外加起来后,有息负债都是在一个比较低的水平。

至于融资成本,他则称,这是反映中梁上市以前的利息成本。

上市前,中梁的财务贷款结构只有两个渠道,国内银行贷款,以及非银行特别是信托类的融资。而随着公司打通新的海外融资市场,包括美元债、小的公募债和ABS等,游思嘉认为,公司的债务成本水平可以有比较好的改善。

值得注意的是,净资产负债比率方面,报告期内中梁的数据由去年底的58.1%进一步降至43.5%,而此前的招股书显示,截至2017年末,中梁的净负债率还高达339.5%。

对负债率下降的原因,中梁控股方面解释,公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加,因此一定程度上减少了对外部借款的倚赖。

而据游思嘉透露,上半年,公司的销售回款率接近90%,已收客户款项水平在1140亿元。

买地回归二线 不贴碧桂园标签 

高周转、高增长、三四线以及跟投制,在业内,中梁素有“小碧桂园”的称号,但黄春雷并不以为然。

在他看来,无论是中梁还是碧桂园,布局三四线市场仅仅是个市场选择的问题。

“我们倒不是说一定要贴上碧桂园的标签,只是2015年-2017年,大家都看到了三四线的这波机会,而当时二线城市地价是虚高的时候,所以选择一致。”

黄春雷继而称,去年7月份以后,我们以及回到二线,包括今年拿地,二线和强三线的比例占80%以上,“难道以后人家叫我们小万科吗?”

数据显示,截至2019年6月30日,中梁控股的土地储备总量为5299.6万平方米,中梁应占的土地储备总量4200.4万平方米,其中二线城市土地储备总量1195万平方米,三线城市3198.7万平方米,四线城市为905.4万平方米,一线城市是缺位的。

销售数据方面,上半年,二三线城市则贡献了中梁全部销售额的85.9%。

而对于一线城市,中梁似乎没有流露出太多的兴趣,“北上广深的市场门槛、包括资金需求,对于中梁来说,如果为了进而进,拿几个项目也可以,但没有太大的意义,因为盈利比较难。”

不过,以中梁目前3400亿的货值,仅足够支持未来2年内的销售。

因此,对于买地,黄春雷表示,上半年中梁其实是相对谨慎和保守的,下半年会适当提高比例。他同时认为,下半年肯定会比今年上半年的土地会便宜。

数据显示,回顾期内,中梁共斥资252亿元在全国范围收购70个新项目,平均成本为每平方米3934元,而公司总土地储备的楼面价为每平方米3400元。

值得一提的是,受到土地成本的上升,上半年中梁的毛利率由去年同期的27.3%下降至24.5%。

针对跟投目前遇到的问题时,黄春雷的回应则显得相对含蓄。

尽管10个项目中可能有一两个亏损,但总体还是盈利的,如果在利润或有市场压力的情况下,我们也会调整一些比例或改变一些条件,做一些微调。如果员工在项目中亏损了,公司也会有一些人性化的处理。

以下为中梁控股集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:中梁有大量的跟投,能否具体介绍一下公司的跟投制度?现在行业里不少房企跟投出现利润下降,杠杆上升,内部跟投跟不动了,请问管理层怎么看这一现象?

黄春雷:跟投是一个激励,像以前的分田到户,与农村改革承包逻辑是一样的。在这一轮周期里,大部分房企多多少少都有涉及,现在可能会碰到一些市场挑战。但是中梁会有一些人性化的处理,像碧桂园也有类似的做法。我们会根据市场的变化,比如现在的利润有市场压力的情况下,也会调整一些比例或改变一些条件,具体也有一些微调。

实际上到目前为止,总体还是盈利的。

现场提问:在行业内,中梁也被称为小碧桂园,管理层怎么看到这一说法?

黄春雷:倒不是说一定要贴上碧桂园的标签,我们首先看到了2015年、2016年三四线城市的市场机会。2015年到2017年,二线城市的地价是虚高的,其实拿二线城市的地是不赚钱的。

这两年我们又回到二线,包括今年拿地的二线和强三线的比例已经占80%、90%。难道以后人家叫我们小万科吗?我觉得也不能这么去讲。

中梁的逻辑就是有自己特色的东西,比如投资能力,标准化做法,但也不排除会吸收各个房企阶段性做得好的地方。海纳百川、有容乃大。

现场提问:对一线是否有布局的计划?

黄春雷:首先是市场问题,像北上广深,地方政府不需要土地财政,市场门槛、资金需求很高。如果为了进而进拿几个项目也可以拿,但是没有太大的意义,因为盈利比较难。我们主要还是为了有利可图或者能够稳健地经营,如果有合适的机会,也不排除会进一线。但我认为一线城市发展到现在,市场已经不是那么有味道了,没有什么利润。

现场提问:上半年中梁拿了不少地,但净负债同比下降15.4%,资金主要来源是什么?表外负债的情况如何?

游思嘉:上半年的签约买地和合同销售比例其实并不太高,47%左右,所以上半年买地还是比较谨慎的。中梁上半年也没有做大的融资,IPO是7月才到账。上半年买地的来源,还是依靠内生的销售回笼资金来买地,这也是过去几年都贯彻的情况。所以买地的时间,基本上每个月都会买一些,但是会控制量。

负债方面,表内的绝对负债288亿元,相对千亿房企的数字,这绝对算是一个比较低数的。表外负债大概水平在80亿元左右。从全国行业的角度来看,表内表外加起来基本上都是在一个比较低的水平。

现场提问:发改委收紧了房企在海外的发债,请问公司在没有什么方法尽快拿到美元的发债额度,获批的额度是否足够公司的融资?公司将来会利用哪些境外融资渠道?

游思嘉:发改委新规是7月份执行的,其实早在今年年初中梁已经有境外发债的额度,所以今年有一些额度可以利用。详细关于发美元债的详情,下一步可以披露的时候,我们会发公告。

总体的境外融资渠道,我们觉得除了发债以外,将来也可以有一些境外的银行融资。但是应该在明年左右,我们会做更好的计划。

现场提问:外汇风险成本会不会对公司的融资有一定的压力?

游思嘉:外汇风险对于我们来说比较简单,到今天为止,中梁是零美元融资,所以汇率并不构成任何压力。反过来说人民币汇率虽然短期破了7,但是长远来说,国家政策应该还是保持平稳趋势,所以在这个时候,如果有机会做一些美元融资,对于没有发过美元债的发行人来说,其实短期反而有利。

现场提问:怎么看下半年的土地市场?什么时候才是好的时机?

黄春雷:这两年房地产市场,基本上上半年资金会宽松一点,下半年会紧一点。对投资来说,资金紧的时候,拿地会便宜一点。今年下半年肯定会比上半年的土地便宜。明年的情况现在不好判断,因为现在还是要看政策。当然只看项目的话,6-7个月或7-8个月就已经开盘了,判断太长也没必要。

我们今年年初判断今年与去年是差不多的,所以上半年拿地稍微会比较谨慎,下半年适当会提高比例。有两方面支持中梁拿地,一是靠自身的经营性杠杆、经营回款顺畅;二是借IPO,以后发债会增加额外资金。但是我们会合理控制土地投资额与销售额的比例在合理范围内,不会去豪赌。

总结而言,稳健适当的比上半年拿地多一点。

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