吴建斌:当下房企转型要小心

这些年来,我们国家大力推进了各种城镇化建设。城镇化建设发展经历了三个阶段:第一个阶段,推进新农村建设。很多城市、农村,如雨后春笋一般,建设了许许多多这一类的房子;第二个阶段,推进城市化或城镇化建设。一开始,几乎所有人都并没有弄清楚什么是城市化,什么是城镇化。就这样搞了,问题也来了;第三个阶段,推进新城镇化建设,明确提到以人为本。所谓如今的新城镇不同于原来的城镇化,也许更具中国特色。回想起来,每一个阶段都有当时的情况和任务,实践证明各方面并没有想清楚,也就草草收场。

从房地产人的角度去看,目前中国的城镇化率不高,也就58%,离发达国家的80%仍有相当的距离。这便是房企的机会。如果城镇化率每年有1%的转化率,也就是说,每年要有1500万人进城。

当城镇化开始的那几年,大中城市容纳量还是可以接受的,可事实上,如今很多一二线城市已经没有了容纳能力。每年的城市化率随之越来越低。加上房地产发展受到很多方面的限制,那么,城镇化率就每年不会有1%的转化率。从这个角度来看,大中城市房地产已经趋于饱和,再很难有前几年的大幅增长空间了。

当前,由于振兴农村又一次提到议事日程上,那么地理位置上的城乡结合部就有可能是新形势下的必然选择。

— 贰 —

那么,什么是智慧城?首先,智慧不等于知识,也不等于聪明,没有读过书的人一样充满着智慧,基于此,智慧城到底是一个什么样智慧呢?关于这个问题提出,值得推敲。

过去几年,在政府主导下,在房企转型迫切性极高的倒逼下,很多城市都做了许多产城融合的项目。譬如,文旅产业、康养产业、科技城、开发区等。

数据显示,这些名目繁多的项目政府和民间都投资了很多钱,花了很多精力,可成功的不多。

究其原因,第一,选址错误,或远离主城,或远离传统风景名胜区,或远离传统繁华生活区;第二,规模太大,动辄几十平方公里,需要巨额资金来保证;第三,建设期太长,长到资金没法接上;第四,运营期间没有良好的经营现金流,唯有通过负债维持,负债就像滚雪球一样越滚越大;第五,投融资模式没有精算,以为借来的钱不还一样;第六,没有核心产业支撑,一方面按和政府的约定要投产业,可是根本就不懂产业,另一方面期待引进产业,又受制于人;第七,没有可续持发展的总体安排,仓促上阵,然后就骑虎难下。在土地价值上升的年月,卖地可以挽救企业,可如今土地价值碰到天花板,升值的空间大大缩小,于是遇到的问题就无解了。

这一轮下来,特别是前几年以产城融合为主的房企,风光过几年,可如今日子难过,其中的原因就在上面列出的七条之中。

— 叁 —

任何投资项目,企业都是要算账的。

什么叫算账?就是投入产出关系。如果一个项目的投资开发期很长,还本期也很长,又没有长期的便宜的资金可使用,如果遇到这样的情况,哪怕你的企业财力雄厚,那不能干上两三个这样的项目,不信就试试吧。

衡量一个项目的投入回报有很多个指标,其中IRR(内部报酬收益率)算是一个。

这个指标在国际上很常见。我们经常遇到一些外国基金来到中国投资项目时,都用这个指标来测算。他们一般要求的IRR不能低于25%。这个指标的存在有它的科学性,但在做投资模型时,在排布未来年度的现金收支时,有人为操纵的因素,往往使投后结果和当初预测时做的投资模型差别巨大。如果出现这样的情况,老板就要骂娘了。

还有一个土办法,这是很多中国房企老板常用的指标,就是股东年化资产回报率。就是说,一个项目也许投资额很大,但老板就给你那么点钱,也许是一成也许是两成,其他投入的资金来源要么靠借款,要么靠占用施工单位的资金,要么靠销售回款,你能加多大杠杆考验的是你项目运营团队的本事。总而言之,若能实现股东年化资金回报率达30%以上,这个项目就可以投资。

事实上,过去20年中国房企之所以能快速成长,特别是近年来爆发式增长,以至于快速聚集财富,快速攻城略地,就是因为把这个公式用到了极致,用到了炉火纯青的地步。

为此,还有若干奖励机制来配套。

— 肆 —

当然,极少数房企产城融合也有成功的案例,他们有那么几条经验是这样的:

第一,项目从一开始就要形成各方面的共识,即政府和企业的诉求是一致的,在开发投资过程中,相互理解,相互支持,相互包容;

第二,项目投资要立足于能控制。不能控制的事情千万不要做,若侥幸上马,就会掉进泥坑中越陷越深;

第三,在选址上要下功夫。中国的城镇化经过多年的高速发展,如今发展的速度绝对是慢了下来。有时,就差那么一两公里的路程,就千差万别。专家认为,只有到传统风景名胜、繁华地带或带着像迪士尼这样的IP,才敢推进远郊的产城项目;

第四,投入产出的经营现金流从一开始就要平衡,即使不能马上平衡,但也不能拖得太久。特别是民企,项目只有有了经营现金流才能救你自己,否则你死了没人会同情你的;

第五,一定要有很好的资金来源渠道,而且融资成本要低。所谓很好,也就是资金额度要大,使用期要长。没有这样的资金,就千万不能投资产城融合的项目。

— 伍 —

作为财务金融出身的我,经历过许多投资项目,始终在产城融合项目投资上一直很慎重,因为总觉得算账算不过来。去年,我们产业发展中心动员31个区域找到了132个项目,立项立了96个,签投资意向签了41个,做策划方案做了42个,最后内部过会了6个,而确权仅仅确权了3个。如果按照类别划分,我们跟进过的文旅项目一共22个,一个未成;我们跟过康养项目12个,一个未成;我们跟过科创项目15个,一个未成;我们跟过教育项目21个,勉强成了两个。

对错今日难以判断,只能交给历史来证明。

房企投资项目时,我始终以为要问三个问题:第一,钱从哪里来,来多少,用多长,融资成本是多少?第二,能算过账吗,IRR是多少,股东年化资金回报率是多少,利润是多少?第三,推动这个项目投资的团队愿意跟投吗,如果愿意,他们投多少?占比是多少?所有的这些,都要用市场化的思维去想问题,用市场化的手段去推动,用市场化的原则去退出。如果不能市场化推进,就不要搞了。

半天的研讨,打开了思想的天窗,其结论就是不管项目类别叫什么,哪怕赋予一个再好听的名字叫智慧城,哪怕它的内涵外延都很吸引人,但一定要冷静,一定要问资金从哪里来,能算过账吗,团队愿意跟投吗?如果其中有一个条件不能未能很好回答,这样的项目在投资时都要小心又小心。

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